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小規模ビル投資家が考えるべきリスクとは?

「表面利回りが高い」という意見もある小規模ビル投資については、確かに「成功すれば」高い利回りで物件を運用することができるという点で、非常に魅力的です。しかしながら、そこには小規模ビル投資ならではのリスクもありますので、しっかりとリスク・デメリットを向き合い、しっかりとした対策を施していく必要があると言えそうです。

(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)

空室が出ると大幅な減収に

ビル投資においては、居住用マンションなどと比較しても高い賃料を得ることができるため、比較的高利回りで運用することが可能になります。このことは、小規模ビル投資の大きなメリットの一つと言えるかもしれませんが、反面、1件空室が出てしまうだけで大幅な減収になってしまい、利回りに大きな影響が出てしまうというリスクがあることも認識しておく必要があります。

不動産投資を行っている方であれば、空室リスクはある程度想定したうえで投資物件を運用するのが一般的ですが、住居用物件の場合よりもさらにシビアな投資計画・資金計画を立てておく必要があります。

また、突発的な退去が発生した途端、キャッシュフローが大幅に悪化してしまうことが想定されるため、事前に十分なキャッシュを保有しておかなければなりません。

入居者を見つける苦労

小規模ビルの場合、入居者となるのは何らかのビジネスを営んでいる企業です。ほとんどの企業が都心部から近く、クライアントにとってアクセスしやすい立地に事務所を構えたいと考えているのと同時に、できるだけ「賃料」という固定費を削減したいと考えています。

したがって、小規模ビル投資においては好立地の物件をいかに見つけ出せるかが成功の鍵となります。単純に、都心部からアクセスが良く、クライアントのビジネスにとって利便性の良い場所にある物件ほど、より選ばれやすいと言えるからです。

そうは言っても、好立地の物件を入手することができたとしても油断は禁物です。住居用のマンションなどと比較してもテナント需要はそこまで活発ではないため、長期間にわたって入居者が見つからないケースも往々にしてあるのです。

入居者募集を行っている時、その期間は賃料収入が途絶えてしまいますので、こうした期間があることも念頭においた事業計画の作成が望まれます。

ランニングコストが高額になりがち

小規模ビルの場合、賃料収入が高額になるのと同時に、ランニングコストを始めとする各種費用も高額になりがちであるということに注意が必要です。

住居用のマンションなどであれば、共用部の清掃は週に2~3回程度で十分事足りるケースが多いのですが、小規模ビルの場合、平日は毎日清掃しなければならないケースが多い他、各テナント内の清掃も行わなければならないケースもあり、その分費用が高額になります。

また、設備管理にかかる費用も見過ごせません。部屋内に導入されている業務用のエアコン設備などは、場合によっては修理に数十万円かかるなど、住居用マンションと比較しても高額なキャッシュアウトが頻繁に発生する可能性もあります。さらに、入居者が法人であることが一般的なため、こうした設備が基本的に平日は常に稼働していることとなります。当然、故障の頻度も住居用と比較して多くなることが予想されます。

投資家が考えるべきリスクとは

小規模ビル投資のリスクについて、3つの項目を挙げました。高利回りの背景に、こうしたリスクが潜在していることを認識したうえで、しっかりとした対策を用意しておくことが望まれます。特に、大きなキャッシュアウトに関するリスクが高いのが小規模ビル投資の特長と言えますので、十分な蓄えを確保したうえで小規模ビル投資に挑戦する、という考え方が有効です。