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ビル購入時にかかる不動産取得税のおさらい

(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)

不動産経営・ビル投資では、収入やさまざまなコストや管理、メンテナンス、家賃相場やマーケットの動向など、日々考えることはたくさんありますが、今回はビルオーナー様が知っておきたい税金のうち「不動産取得税」について解説します。

不動産取得税の仕組みや軽減措置

ビルオーナー様に関係してくる税金としては「不動産を購入するときにかかる税金」「所有している期間かかる税金」「売却するときにかかる税金」の3種類がありますが、購入するときにかかる税金の一つに不動産所得税があります。

不動産取得税は土地・家屋の購入時の他、家屋を建築したときや贈与などによって不動産を取得したときに、取得した個人・法人に対して課税される税金です。

有償・無償によって取得したか、登記の有無に関わらず課税対象です。また等価交換によって不動産を取得した場合にも課税対象になります。ただし相続により取得した場合には課税対象とはなりません。

不動産取得税は地方税のうち「道府県税」に区分され、納める先は所有する不動産が所在する各都道府県です。

都道府県や市区町村は生活に必要なさまざまな行政サービスを提供していて、地方税はこのサービスを賄うための税金として充てられています。そのためビルオーナー様は不動産を所有する地域社会に貢献しているともいえるのです。

もう1棟ビル購入を検討する場合は要確認

不動産所得税は購入した土地・建物の「固定資産税評価額×税率4%」かかります。ただし土地および住宅用家屋については、2021年3月31日までは税率を「3%」とする軽減措置が取られています。

また要件に当てはまる場合には土地・建物の不動産取得税が軽減される制度がありますので、いくつか概要をお伝えします。

【住宅を新築、または新築住宅を購入した場合】
ここでいう住宅はマイホームの他に、セカンドハウスや居住用の賃貸物件など、住宅全般に適用されますので、別荘の購入や賃貸マンションへの投資を検討する場合に当てはまります。

土地を取得してから3年以内に住宅を新築した場合や、新築後1年以内に土地を取得した場合に適用されます。

なお購入する住宅の要件は、課税床面積が50㎡以上(戸建以外の貸家住宅は1戸あたり40㎡以上)240㎡以下となっていて、税額の軽減内容は下記の通りです。

・建物の税額:固定資産税評価額-控除額1,200万円×3%
・土地の税額:固定資産税評価額×1/2×3%

土地についてはさらに下記のいずれか大きい金額を上記で計算した税額から控除できます。

・4万5,000円
・土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×3%

【中古住宅および土地を購入した場合】
ここでいう住宅は居住用の賃貸物件は当てはまらず、マイホームまたはセカンドハウスを購入したときに該当します。

建物の税額は「固定資産税評価額-控除額最大1,200万円×3%」で、控除額は住宅の建築年月によって異なり、1997年4月1日以降に新築されたものの場合では1,200万円、1981年12月31日以前に建築された建物については100~350万円になり、新耐震基準に適合していることが証明されたものに限ります。

なお土地の税額の計算方法は新築住宅の場合と同様で、不動産を取得した場合には取得した不動産を管轄する各都道府県税事務所に取得したことを申告しなければなりません。

取得した場合の申告期限は東京都は取得した日から30日以内、神奈川県は10日以内、千葉県は60日以内と、各都道府県によっても異なりますので、今後、取得を検討する際は、事前に申告期限を確認してください。

その他にかかる税金や費用、利回りも考慮

今回紹介した不動産取得税は購入時に一度限りかかる税金ですが、その他にもさまざまな税金がかかります。また納税の時期は申告後半年~1年後になるケースもありますので、購入前には資金準備の計画を立てておく必要があります。

税負担を考慮し場合によっては1棟購入ではなくサブリースなどの活用も検討しても良いかもしれません。

いずれにしても購入時や購入後にかかる税金や費用、物件の利回りなども考慮して、キャッシュフローを確認した上で購入を検討する必要があるでしょう。