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不動産を所有していれば毎年かかる「固定資産税」の概要

(写真=enciktepstudio/Shutterstock.com)

不動産を所有していれば毎年かかる「固定資産税」の概要

不動産に関する税金にはさまざまな種類がありますが、所有している限り必ずかかる税金が「固定資産税」です。また、一定の区域内に不動産を所有している場合には「都市計画税」もかかります。今回はこの2つの税についての概要や税率をわかりやすくお伝えします。

固定資産税の概要と税率

固定資産税は毎年1 月1 日時点の土地・家屋・償却資産に対して課税される税金です。不動産の場合には「固定資産課税台帳」に登録されている所有者に課税されます。

原則として土地・家屋の登記簿に登記されている所有者にかかりますが、登記していない場合には実際の所有者にかかります。

固定資産税は地方税の一つで、普通徴収の方法で課税される市町村税ですが、東京23区内は特例で都が課税する都税となっています。

税額は「課税標準額(固定資産税評価額)」に標準税率1.4%を掛けたもので、この評価額は3年に一度見直され「評価替え」と呼びます。次回の評価替えは2021年度です。

土地や家屋の固定資産税評価額はどのように決まる?

固定資産税評価額はどのような方法で決まるのでしょうか?東京23区の手順を例に土地と家屋それぞれについての評価の流れや方法をお伝えします。

土地の固定資産税評価額の決め方

1)用途地区を区分する
用途地区の区分とは、宅地の利用状況が共通な地域を区分することです。東京23区の用途地区は大きく「商業系」「住宅系」「工業系」の3つに区分します。

2)状況類似地区の区分を行う
用途地区ごとに、街路・交通機関などの接近や家屋の疎密度など、状況が相違した地区(状況類似地区)に区分します。

3)主要な街路の選定
状況類似地区ごとに価格事情や街路の状況などが標準的な街路を選定。

4)標準宅地の選定
主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状などからみて標準的だと認められる宅地(標準宅地)を選定。

5)標準宅地の適正な時価の評定
地価公示価格および不動産鑑定士などによる鑑定評価から算出された価格の7割を目途として評定。

6)主要な街路への路線価の付設
地価公示価格や不動産鑑定価格を使い標準宅地の適正な時価を評定し、街路の状況、公共施設などの状況や利便性を総合的に判断して、宅地1㎡当たりの価格を表した路線価を付設。路線価の単位は原則、交差点から交差点までの一街路まで。

7)その他の街路への路線価の付設
標準宅地に沿接する主要な街路の路線価を基礎に、同じ状況類似地区内のその他の街路に路線価を付設。

8)画地計算
路線価を基礎にしてその街路に沿接する土地ごとに奥行、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた画地補正率を使い1㎡当たりの価額を設定。

9)各土地の評価額を算出する
各土地の1㎡当たりの価額に地積を乗じて評価額を算出。

家屋の固定資産税額評価額の決め方

家屋の場合は「固定資産評価基準」によって算出し「再建築価格方式」を採用しています。

この方式は評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め、その家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗の状況による減価を考慮した上で価格を求めるものです。

なお土地については、評価替えなどによって税額が急激に上昇することを抑えるために「負担調整措置」を適用した課税標準額により固定資産税が算出されます。

場所によっては都市計画税もあわせて納付する必要がある

原則として「市街化区域内」にある土地・家屋の所有者には「都市計画税」がかかります。こちらも毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている土地・家屋の所有者にかかる税金です。

税額は固定資産課税台帳に登録されている価格に土地・家屋、それぞれの税率を掛けて計算されます。ただし土地については負担調整措置が設けられていて、固定資産税と同様に税額の急激な上昇が抑えられています。

固定資産税は主に市区町村の行政サービスのために充てられ、都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられます。

「参考:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.html

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